自贡小规模增值税优惠2023

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从表1中可以看出，将代收费用并入房价向购买方一并收取对房地产的增值额是没有影响的，但会增加其扣除项目金额，从而对房地产企业较为有利。
通过控制和降低房地产的增值率来减轻企业纳税压力的方法，其局限性在于往往要求企业制定稍低的价格，而扣除项目的提高也受到诸多因素的限制和制约。若企业将自身的销售部门分离出来，设立独立核算的房地产销售子公司，先将房地产销售给予公司，子公司再将其对外销售，在向子公司销售房地产的时候可以将增值率控制在20％以内，这样这个环节就可以免征土地增值税，而只就对外销售征收土地增值税。
从表2中可以看出，方案二可以分解降低增值率，合理减轻企业土地增值企业纳税压力担。
在现实中，很多房地产在出售之前已经进行了简单的装修和维护，并安装了一些必备的设施。如果将房地产的装修、维护以及设备的安装作为企业单独的业务独立核算，则可以一举两得。一是可以合法地降低房地产的销售价格，控制房地产的增值率，从而减轻企业所承担的土地增值企业纳税压力担；二是原本计入房地产价格的装修、安装等业务收入需要按照5％的税率计算缴纳营业税，分开核算后适用3％的税率。
对于普通住宅的房价，因为当增值率不超过20％时，可以免征土地增值税。提高房价可以为企业带来更多收益，但必须保证增值率不超过20％；对于豪华住宅，虽然没有免税政策，但还是有涨价的空间。当然，应该仔细地测量这个空间，如果房价涨过了购买力，就会造成房产空置。
税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。
根据税法规定，这方面合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20％以内。这样做的好处有两个：一是可以免缴土地增值税；二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，可以在目前激烈的销售战中取得优势。但是如果没有控制好普通住宅的增值率，就会出现多缴税的情况。
例如：某房地产开发企业，2008年商品房销售收入为1．5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1．1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。根据土地增值税的计算公式：
增值率＝增值额÷扣除项目金额×100％＝（收入额－扣除项目金额）÷扣除项目金额×100％
应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数增值率＝（15000－11000）÷11000×100％＝36％
方案二：普通住宅和豪华住宅分开核算，但没有控制好增值率，使其超过了20％，则：
普通住宅：增值率＝（10000－8000）÷8000×100％＝25％；
豪华住宅：增值率＝（5000－3000）÷3000×100％＝67％；
两者合计为1250万元，此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元。这是因为普通住宅的增值率为25％，超过了20％，还得缴纳土地增值税。但如果能使普通住宅的增值率控制在20％以内，则可大大减轻企业纳税压力。控制普通住宅增值率的方法是降低房屋销售价格，销售收入减少了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入减少，此时是否可取，就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。